קטגוריות
News

המתגבר על הסיכויים: שוק הנדל"ן במלבורן

מלבורן, בדומה לערים אחרות, נכנסת תחת התבוסות ההצעה והביקוש בשוק הנדל"ן שלה. אבל נראה שהעיר מתבודדת מהטרנד עם התמוטטות מחירי הבתים בחודשים האחרונים, בניגוד לציפיות עבור שוק נדל"ן מוקצף. מהם המרכיבים של תופעה זו הייחודית?

בניגוד למה שנפוץ לחשוב, מלבורן מתמודת אכזבה בעודו מתמודדת עם עודף בדיורים. על פי הנתונים של CoreLogic, עדכונים חדשים במסגרת שנהותיו של 2023 נרשמים מעל ל-90,000 מודעות חדשות למכירה במלבורן, בעוד שמכירות הבתים הוספו לפחות עונה בחורף לערך 81,203 מכירות בית בלבד. העודף הזה הוביל לצמצום בערכי הקניה. אם כי, למרות עודף הבתים, ביקוש השכירות נשגב ויחסי התמיסה בדיורים הם פחות מ-1%.

גורם אחד המשפיע על ביקוש השכירות החשיבה היא הגידול המשמעותי של קבוצת המהגרים החדשים המגיעים למלבורן. העיר הייתה היד בהיד עם כ-30% מהגירת מהגרים מחו"ל ניתוח, ועם קפיצה לשלבי גברת השנה החולפת, התרחש דפיקה בביקוש לנכסים להשכרה. בנוסף, שירות המדינה בויקטוריה, הומס ויקטוריה, רשם עלייה של 4.7% בהגשות פני התמיכה הדיורית לפני החוזרים מעבר לגבולות הבית.

יש לזהות עיקרון הבחין בין שוק הנדל"ן לבין הצורך המיוחד לתחום מגורים טובים. אף שערכי הקניה התפלפלו, שכר השכירות עלה באופן קבוע. עקב ריביות בשיעורי ריבית וגורמים נוספים שמנעו מאנשים מהכניסה לשוק יקנאים הם הפנו לשוק הדירים לשכירה, באופן שמגביר התחרות ומעלה את השכר.

השתקפות אחורה מציגה שינוי יורד בשיעורי הריבית במחצית השנייה של השנה, תהיה לזה השפעה מסבירה עם התפשטות ביקוש לשוק הנדל"ן. שיפור הריבית עשוי למשוך קבוצות רחבות יותר שלקוחות, במיוחד לקונים ראשונים ולמישתמשים הם אנשי מקרקעין. אף על פי כן, פרופטי השכירות פורק מחזק. אם ככה ישתנה חסר המשמעות בין תשלומי שכר לתשלומי משכנתא, יהפוך בעלות בבתים לגרועה יותר מאתגרת עבור אלה המבוקשים לעבור משכירות לבעלות.

למרות ששוק הנדל"ן של מלבורן הולך לעבר מצפונות בפועל, חשוב להתמודד עם מצב הדחיפה הדיורית, כדי לאמץ התשקפויות לספק זרימת מגורים אמינה וזולה. לאלה שאין ביכולתם או בבחירתם לרכוש בית, חשיבות רבה לזימון למגורים זולים ובטוחים.

לסיכום, שוק הנדל"ן במלבורן חווה מצב ייחודי בהורדת מחירי נדל"ן בניגוד לעודף ביתים בעיר. הדבר מחדיר את חשיבות הבחינה בין שוק קניה של מצרכי הדיור לבין הצורך הקיים למקום מגורים. בהתחשב בצפי לצמוד בשערי הריבית נרשמים, ייתכן שנראה שיפור בדרישת הקונים, אך ביקוש השכירות יישמר ויהיה חזק. מניעת המתמודד עם המשבר בנדל"ן הדיורי במלבורן מחייבת ספק רצון מסתמך לדיור ציבורי ושביעות רצון בספק אופציות שכר במחיר אמין.

שאלות נפוצות (שאלות ותשובות)

ש: למה מחירי הבתים במלבורן יורדים למרות העודף בדיורים?
ת: במלבורן עומדת עליה ביתים מרובים בהשוואה למכירות הבתים. זה גרם להתחממות בתמיסת ערכי הקניה. עם זאת, ביקוש השכירות עומד בשיא.

ש: מה משפיע על ביקוש השכירות במלבורן?
ת: הגידול המשמעותי של קבוצת המהגרים החדשים למגוון השכירות במלבורן משפיע על ביקוש השכירות. בהיסטוריה של העיר נרשמו כ-30% מנהיגת המגרים ליושבי התפר, ועם ידיעת שיא בהגירה לשנה שעברה, הביקוש למקומות להשכרה עבר שיפור איתן.
בנוסף, השירות הדיורי של ממשלת ויקטוריה, הומס ויקטוריה, רשם עליה של 4.7% רק במבקשים שחיים בחסרי הבית.

ש: מדוע מחירי השכירות עולים בצורה עקבית בזמן שמחירי הבתים יורדים?
ת: למרות שיפועים בזמנו ארכובת ערכי הקניה, עלוות השכר השכירות עלו באופן עקבי. בזמן שיעורי הריבית וגרמים נוספים נשמרים משתלטים בשוק הקונים, הם הסתפקו בשוק השכירות והובילו למתחרה גווניה ולעליה במחירי השכר.

ש: איך נראה מהצפי לשוק הנדל"ן במלבורן?
ת: בהערכת המומחים ייתכן שנשמעו הפיכים יורדים בשיעורי הריבית במשך החצי השנ